地产没有刚需了 置换成为主流！房地产行业正经历深刻变化，曾经被视为铁律的概念如今可能需要重新审视。房地产需求的未来走向成为关注焦点。在探讨这个问题之前，我们必须认识到房地产市场中所谓的“刚需”正在逐渐消失。
最近在各个售楼处走访时，询问了几个操盘手关于购房者的首套和二套比例。结果发现，目前购房人群中多数是置换或购买第二套房的人，真正首次购房的比例已经下降到四分之一，并且有进一步减少的趋势。市中心的一些项目中，这一比例更低。越来越多的操盘手不再期待大量纯刚需客户涌入售楼处。
在二手房市场，过去一年中总价200万以下的房子卖得特别快。这部分买家主要是快递小哥、家政人员和中介自己等城市中的低收入群体，他们因为在上海工作多年，现在终于能够负担得起购房。
市场变化与传统认知有所不同。过去认为大学生毕业、结婚生子会促使购房的“刚需”现象越来越少。新的政策如沪七条，将注意力集中在外地人身上，让更多的外地人在上海更方便地购房。这种心态的变化使得政策和个体之间实现了平等对话。
市场上是否还有刚需？这个问题需要一分为二来看待。我一直认为“刚需”这个词在房地产行业中并不恰当，因为它暗示了一部分人一定会买房。这种观念导致了等待党，即当项目出现问题时，开发商往往选择等待，期望最终会有客户忍不住购房。然而，随着时代的发展，真正的刚需越来越少。行业发展20年，房价的上涨促使很多刚需进入市场，但如今人均房产保有量已很高，必须买房的理由减少了。
此外，房价支撑力减弱也带来了两个观点：一是持有多套房产的成本增加，二是租房也能满足需求。因此，开发商和客户之间的关系开始对调，许多客户变成了等等党，希望等待能带来更好的选择。
